借地・借家を巡っては、様々な法律問題が発生します。
借地に関しては、賃借権の譲渡や増改築の許可、借家に関しては、家賃滞納などによる未払賃料の請求や建物の明渡しなどが典型例です。
当事務所では、これらの問題について、交渉から訴訟まで対応致します。
「借家人が賃料を支払ってくれない・・・」とお困りの大家さん、「土地を借りて家を建てているが、処分して引っ越したい」、「借地上の建物をそろそろ建て替えたい」とお考えの借地人さん、お気軽にご相談下さい。
借地権売買交渉
高齢化に伴い、借地権付の建物に住まわれている方が、「地代の支払が厳しくなってきた」、「一人暮らしが難しくなってきたので介護施設に転居したい」といった事情で借地権の売却を真剣に検討される事例が増加しています。
他方で、地主さんの方でも、相続に備えるなどの理由で、保有不動産の権利関係を整理するため、借地権の買取のニーズが生まれています。
このように借地権の売買は、両者にとって有益な取引になりえます。
当事務所では、借地権に関する豊富な実務経験を踏まえ、借地権の売買交渉にも対応しております。
また、売買交渉が譲受しない場合の借地権の譲渡許可申立等の借地非訟にも継続して対応可能です。
賃借権譲渡の申立て
「借りている土地に建物を建てて商売をしてきたけれど、跡継ぎもいないし、そろそろ引退したい。」、「土地を借りて、自分で建物を建てて住んできたけど、子どもも独立したし、そろそろ引っ越そうかと思う。」
このような場合、どうされますか？
・・・まず第１に、大家さんと話し合って借地権を買い取ってもらうことが考えられます。
しかし、このご時世、大家さんも納得できる価格で買い取ることが難しく、「円満解決」とはいかない場合もあります。
そうかといって、大家さんの了解も得ずに自分の判断で勝手に建物を売ってしまうと、賃借権の「無断譲渡」ということになり、大家さんから「賃貸借契約は解除します！」と言われかねません（民法６１２条２項）。
「大家さんと折り合いがつかないけど、勝手に誰かに売ることもできない・・・」。
そのような時に役に立つのが、「賃借権譲渡の申立」です。
「賃借権を買いたい」という人がいる場合、この申立をすることで、賃借人が大家さんに一定の金額を支払うなどして（「承諾料」といいます）、賃借権の譲渡を認めてもらえる可能性がかなり高まります。
気になる承諾料ですが、「借地権価格の１０％前後」などと言われることが多いです。
